房子的建筑成本占成交额的3%到15%，理想的房价该是多少

我是几十岁的农民工，专业做大小房子三十多年了，商品房的造价，包工包料，1500一2000元！其它买地皮，什么税费多少，农民是很难理解的，现在的房子一平方米卖几万块，也不知道是不是我国的人民很有钱了，还是我国所谓的那些高高在上的专家门把房子当黄金来计算了?。。?
购买房子客户收入和消费有一定的比例。所以房子所处的地段和防子定位及开发商自身对客户的营销。所以房子的建筑成本是开发商的事。客户的理想价格是对房子期望值的高低。
一线城市一百万一平，二线八十万，三线六十万，四线四十万，五线二十万，六线及以下一万。这样才像发达国家，也只能这样才是中国的小康水平。
价格由供需决定而非成本决定，所以市场价格就是合理价格。建筑成本只是其中很小一部分，土地税费成本才是大头，还有营销成本，公建成本等等。集资有门槛，要成立房开公司。
要根据地区而定，房子不仅有建筑成本，还有拿地成本，各项手续成本等！
1.房地产当然不是垄断，中国有数万家房地产公司。只要你有资金，你就可以租赁或购买土地使用权进行地产开发。集资只是你的资金筹集渠道而已，过去很多家属院单位集资用房的，只要是合法的有协议有监督的都可以的。任何人都可以注册开发公司按政府规定开发地产？
2.房地产的建造成本与建筑的建造标准有关，比如外墙用涂料和石材价格差很多，比如门窗不同档次差别很大，再比如装修单价几百到几千都有可能。商品房的标准和农民自建房有很大的差别，商业体酒店和住宅的标准也有很大的差别。不能一概而论。
3.以你说的房价八万为例，比较类似于深圳，这两年深圳土地出让极少，地价已经拍到楼面价6万，也就是售价的75%是地价，给政府的。再来看开发成本，商品房常见的土建安装成本4000-5000，装修成本1500-3000，税金管理费营销费融资利息（常规8-18个点的都有）等其他加进去，开发商每平方8万售价实际净利润约8000左右。现在房地产已是夕阳产业，净利润3-10个点是常态，大房企靠规模维持利润。小房企没有融资优势，亏钱的很多，每年倒闭的小房企三五百家至少，大型房企无法经营被收购的也每年都有案例。
住宅性质的房子，开发商的利润在25%左右，一般不会低于这个数。
非房地产人员，往往认为现在房地产开发商卖房都是爆利，其实主要是对房地产开发环节、成本构成类型不了解所致。
1.房地产开发项目直接成本构成
（1）土地现在一般都是拍卖取得土地，大家看到的拍卖成交价格，一般指的是地上按照计算容积率的建筑面积的楼面地价。拍卖取得土地后，要缴纳契税，一般是地价的3% ，印花税0.05%，土地拍卖交易服务费按照总额的不同区间的一定比例缴纳，一般在总额的1%左右，各地会有差异。土地成本=地价*（1+3%+0.05%+1%），假定拍卖的楼面地价1万元，实际上就是变成了1.0405万元了。另外，有的地方在这之外还要缴纳地票费，也就是土地整理获得土地指标的费用，各地不一样，一般在30万左右/亩，假定按照1.0的容积率，每个平方又是450元。仅此一项成本，就在1万元的基础上增加了855元，这855元是你们看不到的。还有交房前缴纳土地使用税，如果在中心区域，每年每个平方不低于30元。
（2）前期工程费包括各种设计费、各种图纸审查费、政府部门的报批报建费、地勘费等等。
（3）建筑安装工程成本包括土石方开挖、框架主体建筑、电梯、人防、消防、入户大堂及公共区域装修等等。
（4）基础设施类包括高压电、小区及户内弱电、燃气、给排水、道路、园林景观等等。
（5）公共设施配套如物管房、垃圾房、社区用房、以及政府要求建设无偿移交的其他用房。
（6）开发间接费开发项目工程管理人员工资及其他费用。
2.利息开发商借款资金成本现在一般借款不会低于12% ，如果销售周期过长，支付利息就会越来越多。
3、营销费用如广告、销售案场各项费用。
4.管理费用工资及其他费用
5.各种税费按售价计算的：名义9%，总价换算后增值税8.25%，印花税0.05%，城建税等按实际缴纳增值税的12%（按城市），土地增值税普通住宅增值率超过20%后，最低按照增值额的30%-60%缴纳，非普通住宅及商业等，只要有增值额，就要缴纳，比例同前。所得税，现在是交房前按年度预交，及按各地规定的预计毛利率计算，扣除区间费用（销售、管理、财务费用）后，有利润就要按照25%缴纳。
从前面的数据就可以看出，不是大家想象的暴利。不同项目其成本构成比例会有差异，在直接成本中，一般土地成本占比不低于30%，建安类50%左右，管控好的会低一些，其他就是利息。
在市场不好，区域竞争激烈，资金流短缺时，一般开发商就会降价促销，最后为了生存甚至可能倒赔钱的项目，是经常发生的。
俗话说，隔行如隔山，大家用理性的观点去看待开发商，原则是在自己有承受能力价格区间、理想区域位置去买房。
【房子的建筑成本占成交额的3%到15%，理想的房价该是多少】我认为房价应该是月均工资收入每平米，就合适了

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房地产开发商在我们传统的观念中显示是非常暴利的一个行业，房子的建筑成本就那么两三千块钱一平米，却卖出的房价达到两三万每平米。
一：开发商房子的成本。土地：近些年来我们经常可以看到，地面价比楼面价价格还要高，随着近些年来的房价暴涨，我国的开发商在拿地这方面就大大的超出了溢价范围。拿地价格比楼面价还贵，仅在土地的成本上就占据了房子总销售额的40% 。

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建筑：这一房子建筑包括了人工成本和材料成本所在，人工成本随着近些年来通货膨胀的趋势，人工越来越贵，材料在2019年的时候基本上已经翻了一倍有余，建筑成本占据了房子销售总价的25% 。
税费：房子的财政收入对当地政府是有很大的支持性的，房子从拿土地到房子建成，需要缴纳的税费，占据房子的总销售额10%以上。其中增值税是占据了最大的一部分的。
融资：房地产开发商都是一个高负债率的行业，开发商手上的资金是不多的，大部分资金都是由外面借款回来，把房子建成后出售，再把资金交还，并支付利息。融资成本约占到房子的销售总价10%
还有销售成本，市政工程等一些需要资金开销的的地方我就不一一介绍了，房地产的开发商利润约在12%左右。
二：房价在什么价位为合理状态房子的价格是否合理我们要根据国际标准房价比来进行对比。国际的房价比为4~6倍为最合理状态，但在发展中国家这个标准是不合适的，发展中国家的标准为6~9倍是最合适不过。
在我国前100名房价比的数据中显示超过9倍的城市有76%，在整体情况来看看，我国的房价是属于虚高状态的。

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根据发展中国家的标准6~9倍，我国的城市应该降价幅度要达到40%以上才能符合发展中国家的标准，现在我们国家的房价均为虚高状态
三：房地产市场是属于垄断性行业？房地产市场是不属于垄断性行业，很多公司原本在做着其他的业务，但看到房地产市场发展迅速良好的情况下，也直接转型做房地产这一块，让自己的公司资金来得更快。

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垄断性的行业目前在国内基本上在民营企业当中是难以实现的，国内不单只拥有全世界人口最多的国家，而且资金成本也是最雄厚的国家之一。
四：老百姓集资建房。直至集资，如果是正规的手续通过至今此起由当地政府批许的情况下建起来的房子是可以正常的使用的。如果由个人发起的资金直接来建起的房子，手续上已经出现了问题。我们经常听到非法集资很多，就是说到这种情况容易被出现被骗。

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五：总结
房地产的开发没有，我们看到了这么大的利润所在。在目前国内房价虚高的情况下，房价应该降价40%以上才符合发展中国家的房价比。
在我国的未来发展中，房地产依旧还是中国的主导地位。国家现在逐渐地把房地产占比率逐步的在减少。
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1000一平方